Do início do prazo decadencial do direito de preferência a ser exercido pelo condômino preterido

Não é raro que um bem (imóvel ou móvel) tenha vários proprietários, os quais recebem o nome de condôminos. Nesse sentido, quando, por exemplo, determinado condômino resolve vender sua fração ideal de um bem imóvel, deverá informar aos demais proprietários, para que estes exerçam seu direito de preferência (art. 504 do Código Civil). Em outras palavras, terão os demais condôminos preferência de compra na fração ideal do alienante, obviamente, em igualdade de condições de preço.

Contudo, pelos mais diversos motivos, poderão ocorrer situações em que o alienante, simplesmente, pretere algum ou todos os condôminos, não os comunicando de maneira inequívoca de sua vontade de disposição, e, consequentemente, vende sua parte a terceiros.

Assim, prevê o art. 504 do Código Civil, que poderá o condômino preterido exercer o direito de preferência da fração ideal vendida a estranhos, desde que deposite o preço (deverá lançar mão, por exemplo, de uma ação de adjudicação compulsória), no prazo de 180 (cento e oitenta) dias a contar de sua notificação/ciência, realizada pelo coproprietário alienante.

Feitas as considerações iniciais, surge um questionamento: qual seria o termo inicial do prazo de 180 dias para exercício da preferência de um bem imóvel indivisível pelo condômino “esquecido”?

Nos autos do REsp 1.628.478-MG, de relatoria do Ministro Marco Aurélio Bellizze, restou decidido que o termo inicial do prazo do art. 504 do CC seria a data do registro da compra e venda do imóvel (parte ideal) no Cartório de Registro de Imóveis.

A conclusão se deu, pois, como se sabe, os documentos registrados e formalizados em cartórios de registros e demais tabeliães possuem fé pública, e, com isso, no momento em que efetivado o registro, serão oponíveis a toda a sociedade (princípio da publicidade e acesso à informação art. 37 e art. 5º, XXXIII, da Constituição Federal).

Portanto, tendo em vista que o registro da venda e compra de bem imóvel em Cartório de Registro de Imóveis é requisito indispensável para concretização do negócio jurídico (art. 1.245 e ss. do Código Civil), nada mais lógico que a utilização desse marco como termo inicial do prazo para que o coproprietário preterido exerça a preferência pela fração alienada.

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