Convenção de Condomínio pode vedar a utilização de unidades como hospedagem oferecidas em aplicativo Airbnb.

Em recente decisão no REsp 1.819.075-RS, sob relatoria do Ministro Raul Araújo, publicada no Informativo nº 693 de 26/04/21, decidiu a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça a legalidade de Convenção de Condomínio que impõe destinação exclusiva das unidades habitacionais à moradia, vedando, consequentemente, aos proprietários a possibilidade de “aluguel” destas por meio de aplicativos como Airbnb.

O aplicativo mundialmente conhecido Airbnb, em poucas e sintéticas palavras, possui como objetivo a oferta e reserva de “acomodações”, assim entendidas como casas de temporada, apartamentos, chalés, quartos e até mesmo imóveis residenciais. O aplicativo se diferencia na medida em que pode o usuário, através de uma pesquisa, encontrar a acomodação ideal à sua procura, lendo os comentários e avaliações de “hóspedes” anteriores, não somente conquanto à acomodação, mas também ao chamado “anfitrião”, que é aquele que anunciará seu imóvel pela plataforma.

Vale dizer que, em razão de simplicidade, custos, negociação bem como as facilidades acima expostas, tornou-se o aplicativo tendência no cenário mundial, calhando em, obviamente, surgimento de discussões judiciais como a do caso acima transcrito.

Segundo decisão, pleiteavam os condôminos, embasados em Convenção a obrigação de não fazer por parte de outros proprietários, qual seja a abstenção do “oferecimento” de sua unidade habitacional a promitentes hóspedes usuários do Airbnb, pois previa a sobredita convenção a destinação residencial exclusiva dos imóveis, afirmando-se, outrossim, eventual “risco” trazido com a alta rotatividade de pessoas, perturbação ao sossego, etc.

A discussão chegou ao STJ, que analisou a questão com escoras da Lei 11.771/08 (que prevê as regras aplicáveis aos contratos de hospedagem típicos, formalizados, em grande maioria, por redes hoteleiras, pousadas, etc.), em conjunto aos artigos 1.332 a 1.336 do Código Civil (que prevê as normas aplicáveis ao condomínio edilício).

Se por um lado o art. 1.335, I, do Código Civil prevê o direito do condômino a usar, fruir e livremente dispor de suas unidades, em contrapartida, dispõe o art. 1.336, IV, do mesmo Código o dever de dar a sua unidade a mesma destinação que tem a edificação, não utilizando-a de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Com base nos fundamentos acima, existindo convenção condominial prevendo a destinação residencial exclusiva das unidades, é vedado ao proprietário a utilização e oferecimento destas como imóveis de locação para hospedagem (o que se diferencia de um contrato de locação na medida em que este é servil à moradia do locatário, assim considerada aquela por prazo superior a 90 dias). Em assim sendo, não poderá dispor de sua unidade oferecendo-a como localidade de hospedagem em aplicativos como, por exemplo, o Airbnb.

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